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以下、建築家によるテキストです。

既存のポテンシャルをしなやかに顕在化する

耐震補強専門の建設会社が立ち上げた建物再生事業のモデルケースとして、神保町にある築49年の雑居ビルを耐震化し、シェア型複合施設として再生した。

敷地の北側には古書店などを営む様々な時代の建物が重層的な景観を残すものの、その多くが耐震性や老朽化などの問題を抱えながら修繕による延命を繰り返している。反対の南側では、古ビルは再開発で一掃され巨大なオフィスやマンションがそびえている。そんな真逆の性格をしたエリアがぶつかる角地で、既存建物は「修繕」と「建替・再開発」の二者択一を迫られるように建っていた。

既存建物自体は、築古の小規模ビルに典型的な狭小偏心コアの構造形式であり、再生とは相性が良いとは言えなかった。なぜなら耐震性や機能性といった問題を抱える一方で、それを解決しようにもブレースや耐力壁による耐震化、エレベーターや吹き抜けによる動線や空間構成の変更、老朽化した設備の単なる入れ替えなどは機能的・経済的に困難だからであり、これが「修繕」と「建替・再開発」の二項対立をもたらしているからだ。

そこで、総合的・複合的な計画によって諸問題を解決することで、このような構造形式を作り変えるのではなく活かすことを考えた。
耐震化においては陳腐化した設備を更新する際に高架水槽や塔屋の一部を撤去することで建物を軽量化、耐力を向上させた。そうして必要な補強量を削減し、構造形式を維持するように柱だけを増し打ち補強した。

階毎に異なる環境を仕上げで強調させながら、躯体のポテンシャルを最大化するようにインフィルを計画していったところ、ワンオペ営業も可能なコの字型カウンターや放射型に間仕切られたシェアハウスの個室群など、この建物を再生したからこその、新築や修繕では得難い空間が出来上がった。

半世紀近く街で親しまれてきた外形は劣化したエントランス以外ほぼ既存を維持した。仕上げは既存の吹き付けリシンを撤去して躯体のクラック補修に留める「剥がし放し」を現場で試行錯誤し、新しいような古いような再生ならではの様式を模索した。

「建替・再開発」と「修繕」の二項対立を象徴するような敷地と建物で、シェア的なプログラムや設計プロセスで街の記憶や質・スケールを引き継ぎつつ、ますます必要とされる既存活用を阻む状況を「再生」ならではのあり方で乗り越えようとした。竣工から1年が経ち、これまで馴染みのなかった人々も訪れ始め街も事業もより開かれたものになってきている。
（渡邉明弘 / 渡邉明弘建築設計事務所）

耐震補強専門家の事業

創業30年の耐震補強を専門とする土木会社が「古い建物から新たな価値を創出」をビジョンに掲げた旧耐震建物を再生させる「RE・do」事業をスタートさせた。旧耐震基準の自社ビルにて、自社の耐震補強の強みを活かし、建築や不動産など他分野との専門家とコラボした「REDO JIMBOCHO」プロジェクトを立ち上げた。旧耐震建物のポテンシャルを活かし、この自社モデルケースを今後の営業ツールとして活用し、再生・活性化した旧耐震建物を増やしていく。「RE・do」事業は耐震補強専門家だからこそ出来る事業だと考えている。
（片山寿夫 / キーマン）

建主の事業目的を捉えなおす

創造系不動産は、建て主の建築プロジェクトを補助する不動産コンサルタントとして、事業企画や収支計算、用途検討やリーシング等を担当している。

神保町エリアの不動産的な特殊性は、東京の中心である千代田区アドレスに位置し地価が高いのだが、実は小規模で使い辛い古い建物が多く、賃料も思ったほど伸びない点にある。

今回の建築企画は、「古書の町」というブランドを押し出すよりも、この物件での事業目的を、角度を変えて捉えなおす作業から始まった。オーナーは土木建造物の耐震補強に特化した施工会社であるが、今回はそのノウハウを建築再生事業に活かすべく、渡邉明弘建築設計事務所にオファーをかけた。すなわち新規事業であるが、同時にソフト面でのテナント開発と運営に乗り出した。しかも小規模なビルをさらに階ごとに分け、外国人が半数入るというコンセプトのシェアハウス、無人のコワーキングスペース、そして路面はハイエンド顧客層向けのシェアキッチンと、すべてシェアリングビジネスとした。

当初は、単純に飲食やオフィスのテナント貸しを想定し、利回り計算から事業規模を検討していたが、工事前のイベント開催やアンケートを含めた入念な不動産マーケティング調査の結果、このエリアに無く、模倣困難性がある事業形式を集めた結果である。必ずうまく行くと約束された事業は無い。だからこそ、小さく素早く（リスクを低く）スタートして試す。小企業による小規模建物だからこそ狙える好機だと考えた。

アフターコロナのインフレ時代、こうした事業目的から捉えなおす思考は主流になる。なぜなら、不動産利回りは目を疑うほど低下し、従来の事業企画では成り立たないからだ。しかし建築には、そのバリューチェーンの前後に、貢献する余地がまだまだある。
（高橋寿太郎 / 創造系不動産）

■建築概要

作品タイトル：REDO JIMBOCHO／神田神保町武田ビル再生
所在地：東京都千代田区神田神保町1-37-1
主要用途：シェア型レストラン、コワーキングスペース、シェアハウス（賃貸）
建主・企画：キーマン　担当／片山寿夫、青木佑奈、王爽　
企画・建築・監理：渡邉明弘建築設計事務所　担当／渡邉明弘
建築・監理：オクムラデザイン　担当／奥村雅俊
建築施工：SYNC　担当／田中康聖　黒田茂由　宗宇思
構造：キーマン（ケイ・ユニット）　担当／西坂達哉
電気：SOM事務所　担当／助川聰明
機械：工学院大学野部研究室　担当／中村北斗
不動産コンサルティング：創造系不動産　担当／高橋寿太郎、川原聡史、倉本琢　
構造施工：キーマン　担当／水谷真生、望月響
空調施工：緑屋設備機器
衛生施工：豊工業
電気施工：高橋電気工業
階数：地上5階　塔屋1階
主体構造：鉄筋コンクリート造
敷地面積：61.2㎡
建築面積：61.2㎡
延床面積：287.68㎡
企画期間：2021年4月～2022年7月
設計期間：2022年8月～2023年3月
施工期間：2023年1月～2023年6月
竣工：2023年7月
写真：鳥村鋼一

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