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目次

プロローグ 「設計の前段階」ですすみゆく変革

あいだの「壁」はいまだに残る
「建築企画」と「不動産コンサルティング」のあいだ
設計者にとっての明らかな転換点
これからの総合窓口は誰なのか？
自らの専門性を再定義するために
「設計の前段階」の様相を俯瞰せよ

1章　なぜこれからの建築に不動産思考が必要なのか　―建たない時代に抗う、あるいは抗わない方法

1‒1 インフレ時代の地殻変動はどこで起きているのか？
30年ぶりのインフレーションの行く先
まずは海外のインフレを振り返る
資金調達難が建築計画数を減らす
建たない時代の建築家たちによる無数の胎動
さらに進化を求めるビジネスモデル
図面を描くだけでは完結しない建築プロジェクト

1‒2 事業主側でプロジェクト実現のカギを探せ
新中間層がいなくなる？
ダブルインカム世帯がつくっていた住宅需要
デフレ・低金利・新中間層
建築の「起こり」への解像度を高める

1‒3 「事業主の時代」に求められること
事業主である不動産オーナーに向き合う
アパートを建てたいオーナーにヒアリングをする
築古ビルのリノベオーナーの「資金調達」に向き合う
店舗を出したいオーナーの「立地」に向き合う
中規模な企業の「経営」や「マネジメント」に踏み込む

1‒4 「建築と不動産のあいだ」にある壁とチャンス
隣あわせだけどまったく異なる二つの領域
多数の小さな会社による市場分散型市場
互いの誤解や偏見こそが壁を生む
結局、損をしているのは建て主だ
事業系プロジェクトの「建築と不動産のあいだ」

1‒5 不動産コンサルティングの技能と歴史
「設計の前段階」で活躍する多様なスペシャリストたち
高度成長期～バブル期 売り込み型の建築企画
不動産コンサルティングの仕事と資格
バブル期に生まれた不動産コンサルティング会社
混ざり合うことで危機を乗り越える
地方へと視線を向ける必然性はあるのか？

1‒6 お金や不動産や事業はデザインできる
多品種少量生産業界で戦略をつくる方法
領域を「拡大すること」と「特化すること」は矛盾しない
あくまで多角経営ではなく集中戦略をめざせ

2章　クリエイティブな建築不動産コンサルティングの方法論　―事業系プロジェクトを動かす設計者のイニシアチブ

2‒1 事業系VFRDCM
メンタルブロックを越えて読み進める
建築不動産コンサルティングのトライアングル型
建て主のための建築不動産フロー「VFRDCM」とは
設計の前段階で大切な、事業系のV・F・R
企画で陥りがちなミスを回避するための道筋

2‒2 事業系V（ビジョン）フェーズ
事業主のお客さまとライバルを特定せよ
「未条件」を発見しよう
バリューチェーンを図示してみよう
プロジェクトの羅針盤となるロードマップ
チームメンバーのプロデュース

2‒3 事業系F（ファイナンス）フェーズ
ひたすら聞く ―お金についてのヒアリング術
お金に苦手意識がある本当の理由
土地があっても借りられない？資金調達の常識
お金が潤沢にあれば大丈夫？資産マネジメントの基礎知識
建築費用だけではなく事業費用をトータルに説明せよ
事業のキーパーソン ―銀行と税理士
最低限必要な収支計画書を読む知識
類似事例ではなく普通の競合物件を巡るツアーの意味

2‒4 事業系R（不動産）フェーズ
少し異なる建築と不動産のエリアリサーチ
半径500ｍのすべての道や路地を実際に歩け
「うまくいく事業を提案してくれないか？」
みんなが言う共通認識を発見し、それだけはやるな
ペルソナ待ち、でもやってこない
床面積を最大限確保しなければならない時代ではない
設計要綱で事業の戦略を描き尽くす

2‒5 事業系D（設計）・C（施工）・M（マネジメント）フェーズ
建築設計に集中しているあいだにやるべき三つのこと
設計の決まりきったワークフローを疑おう
「伝える仕組み」を建築プロジェクトに組み込め
運営に参加する本当の理由は、企画にもどってくるため
ローカルに参入するのは将来のため

2‒6 建築不動産コンサルティングの契約と見積り
不動産コンサルティング業務委託契約書
不動産コンサルティングの見積書
設計の前段階で建築と不動産のあいだの壁を超えよう

3章　建築家×不動産コンサルタント 四つのケーススタディ　―無数の「問い」がひらく設計者の選択肢

ケーススタディ1：イマケンビル ─建て替えか？リノベーションか？　築55年の空きビルを再生させる
カフェ×ランドリー空間＝「？」
築古一棟リノベーションの「建築的」な課題は検査済証
築古一棟リノベーションの「不動産的」な課題は資金調達
知名度がない「森下」
建築家のビジョン・まちの記憶・オーナーのリーダーシップ
感性だけでは実現できない
子どもたちと地域に託す
店舗にするなんてとんでもない！
グランドレベルの「1階づくりはまちづくり」
ランドリー需要は確かにある

ケーススタディ2：REDO神保町 ─古書の町でどんな企画を？　再生のプロフェッショナルたちの協力体制
神保町での新たな挑戦
神保町の現実を知る
耐震補強の専門家からの依頼
再生建築を担う若手建築家
先入観を捨てて真のニーズを探る
事業主の事業目的から捉えなおす
実行可能な事業案
独自性を持つ空間の創造、再生建築のデザインアプローチ
企画と設計と施工の一体化
再生の突破口は？

ケーススタディ3：オーレック・グリーンラボ ─設計要綱に書くべきことは？　良いプロジェクトにするための十分条件
企業理念を体現するデザインを考える
機械メーカーから、食と農をまもる企業へ
ショールームと営業所を兼ねた、ブランド発信拠点をつくる
発注側にプロジェクトを束ねる人材が必要
長野の「アップルライン」沿いに見つけた土地
建築家の答えは、情報を共有する場でいきなり生まれた
つくり込みすぎず、情報共有のための環境をつくる
全国へ展開していく設計思想
答えのない企画中のプロジェクト三題

ケーススタディ4－A　敷地を広げるために買い増しすべきなのか？
都市の住宅地は、小さくなっていくしかないのか？
建築で「都市」にどう向き合うか？
事業主と建築家のビジョンは住まい手を選ぶ

ケーススタディ4－B　保存か？再生か？歴史的建築物のコンサルティング
築90年の木造モダニズム建築「三岸アトリエ」
関係者が注目する保存活用
蘇らせていくチームビルディング

ケーススタディ4－C　巨大な築33年SRC造ビルを、どう生まれ変わらせる？
スピードとバランスが求められる「サウンディング」
未条件から新たな軸が現れる
様々な問いに総合的に向き合い、決断する

参考文献
エピローグ
索引

高橋寿太郎
1975年大阪市生まれ。創造系不動産株式会社 代表取締役。神奈川大学建築学部教授。『建築と不動産のあいだを追究する』を経営理念とする。2000年京都工芸繊維大学大学院 岸和郎研究室修了後、古市徹雄都市建築研究所勤務を経て、東京の不動産会社で分譲開発・売買仲介・賃貸管理・コンサルティングなどに幅広く携わる。2011年創造系不動産を設立。扱う案件はすべて、建築家やデザイナーと共働し、建築設計業務と不動産業務のあいだから、数々の顧客の利益を創る。不動産コンサルタント。一級建築士、宅地建物取引士、経営学修士。著書に『建築と不動産のあいだ』『建築と経営のあいだ』『建築学科のための不動産学基礎』(学芸出版社)。

■書籍概要
書名：設計者のための 建築不動産コンサルティングのはじめかた
著者：高橋寿太郎
出版社：学芸出版社
発売日：2025年12月1日
仕様：四六判・288頁
装丁：エイトブランディングデザイン
定価：本体2200円＋税
ISBN：9784761529536

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